【不動産コラム】住み替えの失敗例から学ぶ住み替え成功方法｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 吹田山田東

【不動産コラム】

住み替えの失敗例から学ぶ住み替え成功方法

住み替えを考える場合、住み替え先を先に探し、気に入った物件を見つけてから、自宅の売却を始める方が多いように思われます。

 

住み替えの失敗理由は、主に購入と売却のタイミングによるものが多いです。

 

住み替えで失敗しないためにまずは失敗例を把握しましょう。

1.住み替えの失敗例3選

 

1-1.自宅の売却前に住み替え先を購入し、ローンと税金の２重払いから抜け出せない

＜失敗例＞
家族の人数が増えたので、マンションから新築戸建てへの住み替えを決めた。
自宅はすぐに売却できるだろうと考え、先に新居の購入を進め引越しをしたが、新居購入後半年たっても売却できず、持ち家のローンが12万円、新居のローンが15万円、そして2件分の固定資産税を支払うことになってしまい、貯蓄を切り崩しながら生活することとなり、経済的に厳しい状況となってしまった。そのため持ち家の売却の目途をつけるため価格を下げて売却することとなってしまった。

新居購入の住宅ローンは、自宅売却のための媒介契約を結ぶことで借り入れが可能になるので、新居を先に購入することは可能です。しかし2重ローンや2件分の固定資産税の支払いをどれほどの期間耐えることができるかを考えて決断する必要があります。

 

また購入を優先することで、売却に関しては妥協することになってしまうことが多々あります。早く売却するために相場より価格を下げたり、最悪の場合、売却価格よりローン残高が高く（オーバーローン）売却するための手出しが必要になることもあります。

【対策方法】

• 購入先を探す際は、資金計画から行い、購入後のシミュレーションを行うこと
• 希望時期までに売却するために、売り出し価格を適正な価格に設定する
• 買取保証を検討する
• 売却活動を開始してから探しはじめる（売り先行）

 

不動産の購入は資金計画が大事です。不動産の購入はワクワクするものですし、夢のマイホームなので少し無理をする方もいらっしゃいますが、住み替えの購入は1度目の購入と違い、売却できなければ2重払いがずっと続きます。そういった理由から住み替えでは持ち家の売却が一番大事です。失敗しないためにはどう売却するかを考えてから探すことをおすすめします。

 

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1-2.売却と住み替え先の購入の間があきすぎ、仮住まいの期間が長くなってしまった

先に売却はできたものの住み替え先が決まらず、仮住まいの期間が長期になってしまうケースがあります。

＜失敗例＞
売却先が見つかったので、住み替え先を探し始めたところ、納得のいく物件がなく探している間に自宅の引き渡し時期が来てしまい、仮住まいに引っ越すことに。すぐに見つかるだろうと考えていたが、なかなか見つけられることができず、当初予定していた仮住まいの費用が想定よりかかってしまい余計な出費が増えてしまった。

 

住み替えでは希望の物件が見つからないこともよくあります。売却と購入を同時に行うことが理想的ですが、なかなかうまくいかないこともよくあります。

 

仮住まいに入居することになれば、家賃と2回分の引っ越し代金などの費用はもちろん、引越しの手間も倍になってしまいます。

 

 

【対策方法】

 

 

売却と住み替えをスムーズに行うためには下記のポイントを把握し対策しましょう。

• 売却と購入を同じ不動産会社に依頼する
• 物件を見つけてから売却する方法（買い先行）で進める
• ハウス・リースバックを利用する

 

売却と購入を同じ会社に相談することで、スケジュールを考慮してもらえ、どちらも時間をかけやすくなります。
また買い先行は住みたい物件が見つかってからの売却ですので、仮住まいに入らなくても済みます。またハウス・リースバックは買い取ってもらった後も済み続けることができるので、住み替え先の購入資金の目途をたてて探せ、引越しもしなくて済みます。

 

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1-3．住み替え先が思っていたものと違い、後悔した

住み替えはできたが、マンションから戸建てや戸建てからマンションの場合、今までと勝手が違うため想定外のことが起き、後悔するケースがあります。

 

＜失敗例＞
家族の人数が増え、マンションから戸建てへと住み替えた。
マンションに住んでいた時はゴミの出す場所や近所づきあいなどは問題なく意識することはなかったので購入時に確認していなかったが、引越しが完了し新生活を始めたところ、まずゴミの出す場所が決まっておらずごみが捨てられなかった。ハウスメーカーに確認したところ対応してくれたがゴミを出す場所が決まるまで1週間ほどかかった。町内会のゴミの当番や役など、聞いていなかったことが複数あり、戸建てに住み替えしたことを後悔している。

 

戸建てとマンションでは住み方やルールが違うため、事前の確認や下見をしっかり行わないと、入居してから想定外のことが起こることが多々あります。

 

【対策方法】

 

 

戸建てとマンションのチェックポイントを必ず確認しましょう

＜戸建ての場合＞
・ごみの捨てる場所、曜日・時間を確認する
・町内会の決まり事や、町内会費などを確認する
・近所にどんな人が住んでいるか確認する

 

戸建てはマンションより近所付き合いが活発です。町内会のほかに子供会や地域の行事への参加頻度なども併せて確認しておきましょう。

 

＜マンションの場合＞
・管理費・修繕積立金、他にかかるものの確認
・管理組合の内容と役員の選び方や役員の業務の内容
・駐車場までの距離

 

マンションは戸建てと違い管理費や修繕積立金の費用面や、管理組合の内容がマンションごとに違います。また駐車場までの距離もマンションごとに違いますので必ず確認しましょう。

 

２.住み替えの成功方法

 

 

2-1.先に売却を進める売り先行を選択する

売り先行を選択することでお金に関する失敗を防ぐことができます。

 

また、ローンを組めない方の住み替えは持ち家を売らなければ買うことができない方もいます。どんなにいい物件が見つかっても売れなければ買うことができず、先に買われてしまうと精神的なショックと住み替え先探しにあてた時間が無駄になってしまいます。

 

こういった理由で先に売却を進める売り先行がおすすめです。

 

 

2-2．時間的余裕を持つことで、優位に立つ

 

持ち家を売却する際、時間的余裕を持つことで、より良い条件で売却できる可能性が高まります。そうすることで売却に関する妥協の失敗を防ぐことができます。
高く売却できれば、住み替え資金にも余裕ができ、納得のいく住み替え先を見つけやすくなるでしょう。

2-3．売却と購入を同じ不動産会社に依頼する

 

売却と購入を同じ不動産会社に依頼することで、スケジュールを調整し、住み替えをスムーズに行うことがしやすくなります。またどちらの取引も任せることになるので諸費用の交渉などもしやすくなり、取引を優位に進めることも可能です。

 

まとめ

 

住み替えでの失敗例
・先に住み替え先を購入し、ローンと税金の2重払いから抜け出せない
・購入先が見つからず、仮住まいに長期間住むことになってしまった
・入居してから想定外の問題が複数起こってしまった

 

 

住み替えを成功させる方法
・売り先行で進める
・時間的余裕を持つこと
・売却と購入を同じ不動産会社に依頼する