定期借地権付きマンションとは何か？購入と売却の注意点を解説｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 吹田山田東

定期借地権付きマンションとは

定期借地権付きマンションとは、土地を所有せず、一定期間借りた土地の上に建てられているマンションです。

一般的な分譲マンションでは、購入者は「建物の専有部分」とともに「土地の所有権（敷地権）」も持ちます。一方、定期借地権付きマンションでは土地の所有者は地主のままで、マンション購入者は土地を利用するための借地権を持ちます。

一般定期借地権の場合、借地期間は50年以上とされ、契約期間が終了すると原則として土地を地主へ返還します。そのため、通常の所有権マンションとは資産価値の考え方が大きく異なります。

購入するメリット

大きなメリットは、土地を購入しない分、同じエリアの所有権マンションより購入価格が抑えられる可能性があることです。

特に駅前や都心部など土地価格が高い場所では、「所有権なら予算オーバーだけれど、定期借地権付きなら購入できる」というケースがあります。

また、土地を所有しないため、原則として土地部分の固定資産税・都市計画税を購入者が直接負担しない点も特徴です。

ただし、代わりに地主へ地代を支払う必要があります。

購入時に注意したいポイント

最も重要なのが、借地期間があと何年残っているかです。

たとえば借地期間70年のマンションでも、中古で購入するときにすでに30年経過していれば、残存期間は40年です。自分が住める期間だけでなく、「10年後、20年後に売却できるか」という視点まで持つ必要があります。

さらに確認したいのが、毎月の支出です。

管理費・修繕積立金だけでなく、地代が必要になることが一般的です。また、契約終了時の建物解体に備えて解体準備金・解体積立金などが設定されている物件もあります。

購入価格だけを見て判断せず、

住宅ローン＋管理費＋修繕積立金＋地代＋解体関連費用

まで含めて比較することが重要です。

住宅ローンにも注意

定期借地権付きマンションでは、所有権マンションと比較して住宅ローンを取り扱う金融機関が限定されたり、残存借地期間によって融資条件が厳しくなったりする可能性があります。

購入時には問題なくローンを組めても、将来売却するときに買主が住宅ローンを組みにくくなる可能性があります。

これは中古マンションとしての「売りやすさ」に直接影響します。

売却するときの最大のポイント

定期借地権付きマンションの売却で特に重要なのは、残存借地期間です。

基本的には時間が経過するほど借地期間が短くなるため、所有権マンションとは違った価格形成になります。

例えば、

「現在は残存期間50年」
→「10年後は40年」
→「20年後は30年」

となります。

残存期間が短くなるほど、購入希望者が「あと何年住めるのか」「住宅ローンを組めるのか」を気にするようになるため、売却価格や流通性に影響する可能性があります。

売却時には地主の承諾も確認

物件によっては、借地権を第三者へ譲渡する際に地主の承諾が必要だったり、譲渡承諾料が必要だったりする場合があります。

すべての定期借地権付きマンションで同じ条件ではありません。

そのため売却を考えたら、まず借地契約書や管理規約などを確認し、

「売却に地主の承諾が必要か」
「承諾料はいくらか」
「残存期間は何年か」
「地代はいくらか」
「地代の改定条件はどうなっているか」
「解体費用についてどのような取り決めがあるか」

を整理しておくことが大切です。

定期借地権付きマンションは「買ってはいけない」のか？

一概にそうとは言えません。

例えば、資産を土地として残すことよりも、利便性の高い場所に比較的低い購入価格で住むことを重視する人には、合理的な選択になることがあります。

一方で、

「将来できるだけ高く売りたい」
「子どもに不動産として残したい」
「長期的な資産価値を重視したい」

という人は、所有権マンションと慎重に比較した方がよいでしょう。

特に中古の定期借地権付きマンションを購入する場合は、現在の価格だけではなく、自分が売却する予定の時点で残存期間が何年になっているかを考えることが重要です。

まとめ

定期借地権付きマンションは、「土地を所有しない代わりに購入価格を抑えられる可能性がある」という特徴を持ったマンションです。

ただし、所有権マンションとは異なり、借地期間には期限があります。そのため購入するときには、残存期間・地代・解体費用・住宅ローン・将来の売却可能性まで確認する必要があります。

また売却するときには、一般的なマンション査定だけではなく、残存借地期間や借地契約の内容まで理解している不動産会社に相談することが重要です。