【住宅コラム】離婚でマイホームを売却する場合の選択肢と方法・注意点｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 吹田山田東

 

 

【住宅コラム】

離婚でマイホームを売却する場合の選択肢と方法・注意点

近年、離婚の件数はかなり多く、厚生労働省が令和4年度に発表した【離婚に関する統計の概況】では
令和2年度の離婚件数が約193,000組となっており、今や離婚は普通に起こりうることになっています。

 

離婚は人生を大きく変えるターニングポイントとなり、今後についていろいろと決めるべきことがある中、家などの大きな財産を持っている場合は、財産分与をどうするかなど夫婦間でもめてしまうと、大変面倒なことになってしまいます。

 

離婚をして家を売却される方は多くいますが、どう売却するかや売却する以外にも選択肢はあります。
どういった選択肢が今の状況に合うのか考えることが重要です。

今回の記事では、離婚をして家をどうするかの選択肢と方法そして注意点がわかる記事となっています。

 

仲介による売却

 

 仲介による売却は不動産会社に依頼し売却する方法です。
この場合、売却完了まで期間が必要なため、売却完了する前に離婚が成立しても問題がなければ最適な方法です。

 

メリットは、できるだけ高く売却できることです。住宅ローンが残っている場合で、他の方法だとオーバーローンになってしまう場合などに特に有効です。
※オーバーローンとは、ローンの残高が売却価格より高い状態のこと

 

反対にデメリットもあるのでしっかりと見ていきましょう。

 

• 成約まで、ある程度の期間が必要なので、離婚前から売却活動しても、売却が終わるまでに離婚が成立している可能性がある。そのため離婚後も相手と連絡を取り合う必要がある。
• 共同名義で離婚後に連絡を取り合いたくない場合は、売却完了まで離婚できないため、新生活のスタートを切りづらい。
• 販売活動中はインターネット広告などに情報が載るので、近隣の方に知られてしまう可能性がある。（部屋番号は載らないが、階数や間取りによって位置がわかる場合がある）
• 販売期間中も管理費や修繕積立金、固定資産税などの費用の支払いが必要。

 

上記のようなデメリットがありますが、金額を優先する場合はおすすめの方法です。

 

買取による売却

 

買取による売却は不動産会社や買取再販業者に買い取ってもらう方法です。
この場合、買い取ってもらう業者を決めればすぐに買い取ってもらえるので、すぐに離婚したい方や、すぐに現金化したいという方に最適な方法です。

 

メリットは販売活動をすることなく売却できるので、仲介による売却デメリットが発生しません。
売却による夫婦間のトラブルも最小限に抑えられます。

デメリットは仲介による売却のメリットがなくなる点です。

 

• 売却価格が安くなってしまう。目安は仲介による売却価格のおよそ6～8割程度
• 住宅ローンが残っている場合、オーバーローンになってしまい売却できないこともある
• オーバーローンでも売却したい場合は、足りない金額を手出しする必要がある
• 価格交渉に失敗すると安値で買い取られてしまう可能性がある

 

買取はすぐに現金化できたり、周りに知られることなく進めることができますが、買い取り業者と直接やりとりする場合は注意が必要です。特に価格交渉は人によって結果に大きな違いが出てしまいます。価格交渉が苦手な方は不動産会社を利用すれば複数の会社から見積もりを取ることができるため、仲介手数料を払ったとしても、自分で買い取り業者を探すより手残りの金額が多くなる場合が多々あります。

 

ハウス・リースバックで住み続ける

 

ハウス・リースバックとはハウスドゥに買い取ってもらった後、そのまま住み続けられる方法です。
離婚はしたいけど、この家にも住み続けたいという方もいらっしゃると思います。そういった場合は、最適な方法です。

 

メリットは上記にもある通り、買取なのですぐに現金化でき、そのまま住み続けることができます。
買取後はご自宅が賃貸住宅となるので固定資産税の支払いはなくなります。マンションの場合は管理費修繕積立金等の支払いもなくなるので、家賃だけ払えば、期限なく住み続けることができます。

 

デメリットは買取によるデメリットとほぼ同じですが違う点もあります。

 

• 売却価格が安くなってしまう。目安は仲介による売却価格のおよそ6～7割程度
• 住宅ローンが残っている場合、オーバーローンになってしまい利用できないこともある
• オーバーローンでも利用したい場合は、足りない金額を手出しする必要がある
• 買取価格と家賃が連動しているため、価格交渉はしずらい

ハウス・リースバックはまとまったお金が必要な場合や、家庭の状況が変わった場合でも、生活環境を変えることなく問題を解決するために最適な方法です。

 

離婚で家を売る際の注意点

 

離婚で家を売る場合、注意しないといけないポイントが2つあります。

 

• 財産分与を行うタイミング
• 住宅ローン

 

「財産分与」は、家を売った代金を夫婦で分割することですが、分与を行うタイミングによっては税金の支払いが必要になる場合がありますので注意が必要です。また、住宅ローンが残っている状態で家を売却したい場合は、残高によっては売却できない可能性があります。

 

▼財産分与は離婚後に行いましょう

 

財産分与とは、家の売却で得たお金を夫婦間で半分ずつ分ける行為です。例えば、住宅ローンがない場合で家が2,000万円で売却できると1,000万円ずつわけることになります。
しかしこれを離婚前に分けてしまうと、財産分与ではなく、贈与とみなされ税金を払わないといけなくなる可能性があります。
離婚後に行えば財産分与にあたるため税金の支払いは発生しません。

 

※共有名義で2分の1ずつ所有している場合は、すでに財産分与している状態に当たるため、離婚成立前に分けても税金は発生しません。

▼売却するには住宅ローンの完済が必須

 

住宅ローンのある物件を売却する場合、まずは、家を売却することでローンを完済できるか確認しましょう。

 

家の売却価格でローンを完済できない場合のことを【オーバーローン】、完済できることを【アンダーローン】と言います。
オーバーローンの場合、売却するためには足りない金額を手出しする必要があります。
それができない場合は、原則売却できません。

 

それでも売却したい場合は、任意売却という手段がありますが、任意売却は、細かな手続きややり取りが必要だったり、金融機関の信用情報に傷がつくなどのデメリットがあるためおススメしておりません。そういう場合は賃貸住宅として、貸すという方法もあります。